（文/王志忠）今年一季度荆州城区房地产市场受宏观调控政策和大环境影响，商品房销售面积有所下降，但房地产开发投资仍保持增长态势。

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资增长幅度较大

据统计，今年一季度荆州城区完成房地产开发投资71052万元，同比增长111.3%，增幅比去年一季度高77个百分点。其中住宅投资59187万元，同比增长139.7%，增幅比去年一季度高93个百分点。

房屋施工面积170.1万平方米，同比增长17.9%，增幅比去年一季度低20个百分点。其中新开工面积13.05万平方米，同比增长22.2%。住宅施工面积152.6万平方米，同比增长18.9%，增幅比去年一季度低39个百分点。其中新开工面积11.98万平方米，同比增长30.2%。

今年一季度房地产开发投资大幅增长，而施工面积增幅趋缓，主要原因是一些项目购置土地费用和前期费用增长，但还没有进入施工阶段；还有一些项目推迟后续工程施工，集中资金建设配套设施。

（二）商品住宅销售略有下降

今年一季度荆州城区商品住宅供应量增长幅度较大。据统计，一季度批准预售住宅面积81.28万平方米，同比增长33.1%；批准预售住宅套数7582套，同比增长23.9%。

但销售面积略有下降。据统计，一季度商品住宅销售面积10.36万平方米，同比下降0.2%；商品住宅销售套数1040套，同比下降5.2%。

一季度商品住宅销售面积下降，而销售额增长，达到42469万元，同比增长8.4%，表明房价仍处在上升区间，只不过上升幅度很小，总体上依然是平稳的。

另据商品房销售备案网上公开的数据，一季度荆州城区商品住宅销售备案934套，同比下降54.1%。其中：1月份销售备案256套，同比下降66.9%；2月份销售备案4684套，同比下降26.1%；3月份网签备案194套，下降幅度更大。
分区域看，北京东路及相邻地段商品住宅销售备案套数最多，达到256套；武德新区及相邻地段商品住宅销售备案率最高，达到9.6%。古城周边销售备案率最低，只有4.6%。北京西路及相邻地段商品住宅销售备案也比较低，只有6.7%。
分项目看，楚天都市佳园一期销售最快，开盘后两个月时间内销售一空。目前正在做二期销售准备工作。

（三）资金来源结构变化显示企业资金偏紧

据统计，今年一季度荆州城区房地产开发资金来源合计149827万元，同比增长15.6%，远远低于投资增长速度。除去上年末结余资金外，本年新增资金来源62883万元，仅比去年同期增长1.2%。

在本年资金来源中，银行贷款7400万元，同比下降40.8%，表明银行限制开发贷使企业资金吃紧。

企业自筹资金22053万元，同比增长9.2%。更引人注目的是，自筹资金中的自有资金仅8054万元，同比下降52.7%。其余63%的自筹资金主要来自社会融资，成本高，风险大。此外，各项应付款合计81798万元，同比增长57.6%。这些数据表明企业资金链存在不容忽视的隐患。

二、影响荆州城区房市场发展的主要因素

（一）中央调控房地产市场的决心坚定不移

今年温家宝总理的一系列讲话，表明了中央政府调控房地产市场的决心。

3月5日温家宝总理在政府工作报告中说：总的看，我国国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，抗风险能力不断增强，呈现增长较快、价格趋稳、效益较好、民生改善的良好态势。我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。

3月14日温家宝总理会见中外记者说：我们在2003年已经提出了6条房地产调控措施，2005年又制定了“国八条”，2006年又制定了“国六条”。但是，为什么调控不见成效？我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控的阻力相当之大。

为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光，有所进展，首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了抑制投机和投资性需求这个要害问题，采取了有针对性的政策措施。

关于房地产市场发展，温家宝总理说：第一，要保持房地产业长期平稳健康发展。如果盲目发展，出现泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。第三，房地产市场的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可缺少，因为它能保证稳定和促进公平。

4月13日温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议要求巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。要采取有效措施增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。

4月18日温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署今年政府信息公开重点工作。会议要求推进保障性住房信息公开。公布年度保障性安居工程建设计划、项目开工和竣工情况，以及项目名称、地址和建设套数等，全面公开分配的政策、程序、房源、对象、过程和退出情况等。

由此看来，本届中央政府在任期内一定会将房地产市场调控进行到底，决不会有所松动。对此不应有丝毫怀疑和侥幸，这是我们分析今年形势和研究经营策略的大前提。

（二）房地产市场大环境正在发生深刻变化

一是房地产市场发展趋于平缓。据国家统计局数据，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比上年同期低11个百分点，环比回落4.3个百分点。其中住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速比上年同期低18个百分点，环比回落4.2个百分点。一季度全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%；其中住宅销售面积13387万平方米，同比下降15.5%。商品房销售额8672亿元，同比下降14.6%；其中住宅销售额7099亿元，同比下降17.5%。

二是房价总体上继续呈下降态势。国家统计局发布的数据显示，今年一季度70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势。3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个，是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。

在新建商品住宅销售价格同比下降的38个城市中，有19个城市的降幅比2月份还有所扩大。即使在新建商品住宅销售价格同比上涨的29个城市中，21个城市的同比涨幅也比2月份有所回落。北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格同比降幅进一步扩大，房地产市场宏观调控成效继续显现。3月份，新建商品住宅销售价格整体继续走低，主要有两方面的原因，一是开发商采取“以价换量”销售策略较为普遍，二是部分商业银行对首套房贷利率实施了优惠措施。

有关部门负责人表示，3月份新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有8个，比2月份增加了4个。虽然环比上涨幅度均在0.2%以内，未改变70个大中城市房价整体下行的趋势，但也说明房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。今后，仍需要继续坚持房地产宏观调控政策不放松、不动摇，只有这样，房地产市场健康发展才可能得以实现。

三是开发贷款融资难度加大。由于担忧二季度开发商财务状况进一步恶化导致信贷资产不良率上升，各大银行表示今年将进一步压缩开发贷。4月9日，建行要求各分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款。　而且贷款额度限制也殃及房地产开发贷。4月12日，招行通知下辖各分行，对总额3000万元以上、涉及房地产开发的各类贷款（包括住宅地产、商业地产以及大批量按揭贷款）一律暂停。中国银行、农行、民生银行、华夏银行、兴业银行也在内部叫停了房地产开发贷。工行今年计划的开发贷规模已经在去年基础上进一步大幅压缩。今年初金融政策曾有微调，从“存款准备金率下调”到“首套房贷利率回归理性”，许多人希望随着货币宽松政策及2012年年初信贷潮的到来，迎来开发贷规模上的解禁与反弹。但事态发展和政策调整并未如人所愿。这既有调控政策的干预，也有银行自身的考虑。银行界最主要考虑房地产行业的周期性风险。现在经济遇冷、行业调控继续、楼市下探行情明显，这种周期性行业风险迫使银行调低信贷速度。在这样的形势下，资金压力、库存压力依然是开发商两大难题，开发商不能仅仅从突破融资困境去找出路，还应当有更多应对措施。
四是市场信心在下降。据中国经济景气监测中心数据，2012年一季度房地产业企业景气指数108.0，比去年四季度基本持平，表明房地产企业目前还比较景气。而一季度房地产业企业家信心指数为86.5，虽然比去年四季度回升7.5，但仍表现出信心相当不足。

一季度中国人民银行在全国 50 个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示：在各主要投资方式中，“房地产投资”意愿继续回落，较去年末和同期分别降低1.4和10个百分点，在主要投资方式中列第三位。在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5万元以上）投资房地产意愿最低，仅为13.7%。北京、上海居民的房地产投资意愿甚至低于2009 年初的最低水平，仅为 9.4%。

居民对当前房价接受程度有所提高，房价上涨预期降至近三年来低位。67.7%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降 5.2个百分点。对下半年房价走势，48.7%的居民预期“基本不变”，19.7%的居民预期“下降”，17.7%的居民预期“上升”。预期“上升”的比例较去年同期下降了23.8 个百分点。未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值。

（三）地税收入增长放缓将使地价上升

财政部发布数据显示，与房地产相关的税种收入同比下降明显。一季度全国营业税收入4014亿元，增长7.6%。其中，受商品房销售额下降影响，房地产营业税同比减少197亿元，下降17.5%。而与房地产相关的地方小税种契税同比减少105亿元，下降13.6%。

受楼市拖累，各地地税收入增幅下滑明显。广东今年一季度税收收入同比增长仅3.48%，远低于去年一季度22 .89%的同比增幅。天津税收收入增幅回落更为明显，一季度仅增长10.4%，与去年同期增幅相比回落29.3个百分点。

据湖北省统计局数据，元至2月份，全省地税收入完成173.1亿元，增长29.9%。但湖北省房价逐步回稳，武汉新建商品房价格已连续4个月出现回落，由此造成楼市观望氛围进一步加剧，税收增长明显放缓，元至2月份全省房地产业营业税仅增长10.4%，同比回落12个百分点，与个税减负共同加大了当前的税收增长难度。

税收增长放缓，就要增加非税收入，才能维持财政支出。据财政部公布的数据，今年一季度全国地方非税收入3472亿元，同比增加1158亿元，增长50.1%。个别地方如天津，今年一季度非税收入130亿元，同比增加68.9亿元，增长112.6%。据媒体批露，国家加快财税体制改革，有关部门正在考虑营业税改征增值税。如果这样改了，地方就没有主体税种了，政府不得不寻求更多非税收入。非税收入的主体是土地出让金。而楼市量价齐跌拖累地市，许多地方土地收入锐减，给地方政府提出了新的难题。2011年上海土地出让金1260亿元，同比下降16.7%。北京虽以1019亿元位居第二，同比则下降37.9%。

增加土地出让金收入，无非是两条途径：或者多供地，或者提高地价。在持续高压调控和监管之下，土地市场整体呈现低迷状态，这两条途径都不顺畅。但对地方而言，尤其是二三线城市，在土地拥有量和储备量有限的情况下，更多是靠提高地价来增加土地收入。荆州城区这几年地价持续上升。中国城市地价监测系统发布的数据显示，一季度荆州市地价水平高于宜昌、黄石，地价增长幅度高于全国平均水平，也高于湖北省其他监测城市。今年有一些大开发商进入，这些大开发商在二三线城市从来都是低价拿地，那么高涨的地价就会由其他中小开发商承受。企业在做经营决策时必须考虑这些因素，谨慎应对地价上升和房价下降这对矛盾。

三、建议、

当前的首要任务是稳定市场。稳定市场的关键是信心和信用。为此建议

（一）加大企业诚信建设力度。在目前形势下，企业守规范、讲信用、真心实意对消费者负责尤为重要。企业要自觉接受主管部门监管，自觉规范经营管理行为，自觉承担社会责任，确保各项手续齐全合法，确保证建筑工程质量达标，确保建筑主体和配套设施具备交付使用条件，保证大多数业主满意。市场主体各方实际上是利益共同体，但关注焦点在开发商。只有讲诚信，才能减少对立，缓解矛盾，实现和谐。要树立企业诚信建设的先进榜样，引导企业向先进看齐，让诚信建设在全行业形成风气。

（二）加快开发资金回笼速度。目前业主投诉比较多的问题，大多是因为企业资金链出现问题引起的。资金链问题影响企业经营，影响消费者权益，也影响市场稳定。因此，企业不仅要广开筹资渠道，更要促进销售。只有销售上去了，才能降低融资成本。各地产顾问公司、营销代理公司要与开发商紧密配合，审时度势，既考虑眼前困难，也着眼长远发展，调整经营策略，改进和完善营销策划方案，加快资金回笼速度。

（三）加强稳定市场的信心。实施长江中游经济带发展战略和“壮腰工程”， 荆州成为国家级承接产业转移示范区，给荆州经济社会发展带来千载难逢的机遇，必将加速荆州城市化和现代化进程。从荆北新区、沙北新区到荆州开发区，新的产业集群和新城区兴起，给房地产业提供了无比广阔的发展空间。随着调控的深入，挤去泡沫的房地产市场将发展得更平稳健康。我们要有信心和坚韧不拔的毅力，做好持久战的心理准备和物质准备

（二〇一二年四月二十二日）