最高最佳使用合法性分析的局限性

摘要：

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化的使用，最高最佳使用分析是市场价值的必要前提，而合法性分析是最高最佳使用分析的先决条件，只有该前提成立，进行下一步的分析才有意义。但是由于我国在不动产方面的法律法规和规划等方面尚不完善、不健全，造成实际估价工作中进行合法性分析受到很大的限制，主要体现在土地制度和规划不完善；用途登记多样性以及现实用途与登记用途不一致等方面。基于我国这种现状，我们在估价时不能总把思维枷锁在传统思维上，而应该结合相关政策和事实等运用多种估价方法进行分析从而得到一个相对合理的价值。

关键词：最高最佳使用、合法性、局限性

在所有的不动产估价项目中，价值的确定都是以用途为基础的；而通过对估价对象的最高最佳使用分析能够确认其最有利、最有竞争性的用途。可见最高最佳使用分析是市场价值形成的基础。

在不动产估价中，从国际评估准则到世界各国的估价规范，对最高最佳使用的定义基本上是大同小异，即最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化的使用。在进行最高最佳使用分析时，一般考虑的顺序是：先对法律上是否许可进行检验，即合法性分析，因为该结论可排除许多其它的用途；其次是分析技术上可否实现，然后才对各种可能的方案进行财务分析，最后根据分析的结果确定价值最大化的方案为最高最佳使用。

由此可见在最高最佳使用分析中合法性分析的重要性，因为只有该前提成立，进行下一步的分析才有意义。

合法性既是在法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等许可范围内的最高最佳使用。但是由于我国在不动产方面的法律法规和规划等方面尚不完善、不健全，造成实际估价工作中进行合法性分析受到很大的限制，主要体现在以下几个方面：

1、土地使用制度不健全

我国土地是采用所有权和使用权分离的管理制度。而土地所有权只有两种形态，即国家所有和集体所有。虽然同为所有权（占有、使用、收益、处分等），但集体土地所有权本身却是种受限的所有权，仅能作为农业、宅基地和乡镇企业等开发利用。另外集体土地使用权的处分权也是有一定限制的。而实际上许多集体用地的使用权早已被变相转让或出租，并且其中大部分已经过度开发。这一现象在经济越发达的地区越明显。

而土地估价是必须以估价对象的合法权益为前提进行。所以当我们对该类不动产进行估价时，仅能根据现有的法律法规进行分析，所判断的价值与该类不动产的“实际收益”和“成交价格”有天壤之别。

2、相关法律不完善

在城市建设用地上，国家只是将有用途管制的有限年的土地使用权出让给土地使用者。虽然在新的《物权法》中对土地使用年期和用途管制又有了新的补充，如住宅建设用地自动续期、需要改变土地用途的应当依法经有关行政主管部批准等等。但是对可自动续期的住宅用地是否需要补交地价和如何补交并未明确；而且对于改变土地用途也没有明确一个操作准则；另外目前各地方政府还没有对本城市的非住宅建设用地的续期问题制定一个统一的标准。以致我们在估价时仅能根据产权证明上的剩余年限和用途对估价对象作出价值判断，而无法为我们的客户提供进一步的分析和专业观点。

3、规划未覆盖区域

目前我国大部分城市的详细规划均没有公开，并有个别区域规划尚未覆盖。在我们无法获取估价对象所在片区的详细规划时，仅根据证载用途进行价值判断，而忽略了周边地块对其可能造成的影响，这样所得到的价值结论可能是错误。

4、同一物业多种登记用途

同一宗地在出让时其规划指标可能被赋予了多种用途（如公寓、办公等），土地开发者根据整体规划指标进行设计，设计方案可能就人为的将同一栋不同楼层或在不同塔楼的用途设定为规划指标规定的相应用途；在没有违反规划时，建设方案就能得以通过并在最终进行产权登记时，登记部门就依据其申报的用途予以登记。

例如深圳的安徽大厦有的楼层为公寓，有的楼层为办公；中民时代广场一栋塔楼为公离，另一栋塔楼为办公。这两栋建筑物从外观和内部布局来判断基本上是按办公楼进行设计的，并没有因为规划要求的用途不同而不致。而在实际使用中大多数公寓用途的物业均作为办公。

我们在估价上述物业时进行最高最佳分析，可能分析的结果是“办公”。但由于规划指标中已明确公寓和办公在整体物业中所占的比例，所以如整体物业均按“办公”进行估价，则存在行政上许可的不确定性。在实际估价中，我们通常将房地产证载用途判断为其最高最佳使用，并依此进行估价，这样所得到的结果就是同一栋楼中相邻楼层价值可能存在较大的差异。从评估结果来看，其合理性虽然从技术上不存在问题，但却无法令报告使用者信服。

5、法定登记用途与现实用途不一致

首先，由于我国大部分城市正处在高速发展过程中，这势必造成原有规划与现有规划之间的矛盾，从而导致原有物业登记的合法用途与现有规划不相符合。例如深圳市福田区华强北的工业厂房（证载用途）基本已改造为商场并从事合法经营。这从政府的区域发展策略和分区规划都可以看出政府对该区域商业发展的政策支持。显然这是由于城市发展所引起的政府行为所导致的结果，但是在我国有关规划的法律法规中却没有专门处理这类情况的规定。所以在对这类物业进行估价时，如果仅从证载用途去分析其价值，那将导致一个连估价师自身都无法信服的结果；但是估价师要给出个绝对准确的价值也属无米之炊，因为该片区的法定图册现还未公布，而且对该类物业现有“身份”和土地使用年限到期后的处置方式也没有相关的规定。

其次，对于有些被业主擅改用途并能取得合法经营的物业。最普遍的就是底层住宅被擅自改为商铺经营，其租金收益一般要比同类住宅高出一倍以上。但是我们的估价结果一般只是略高于同类住宅，这显然远低于市场价格。不过从估价技术层面是无法解决物业使用的违法性和物业经营的合法性之间的矛盾的。

6、同一栋楼宇存在多少个权利人

在我国不管什么类型的物业（住宅、商业、办公、工业），基本上都存在多个权利人。而我们受某个权利人委托对其拥有的物业进行估价，此时估价对象往往只是整栋楼宇中的一部分。如果我们进行最高最佳使用分析后所得到的结论是“更新改造”（涉及建筑外观），那么必须依据什么来判断其可行性呢？尽管在新的《物权法》中己对“改/重建建筑物明确应当经2/3的业主同意”，但在估价实务中要对该项结论进行取证基本是不可能的，特别是对于经营性物业。

由于在进行最高最佳合法性分析时受上述种种限制，基于我国这种现状，笔者认为：由于各种限制对同一类物业的作用是一致的，而我们试图从这些限制中去得到一个确切的结果也是不可能的。但是在评估这类物业时，我们不能总把思维枷锁在“证载用途”上；而应该从各级规划（总体/分区/详细）、政府的相关政策、普遍并广泛存在的事实、己发生并处理完毕的案例、邻里物业关系等各方面进行分析，并使用两种以上估价方法评估，然后将各种方法的结果进行调和，从而得到一个相对合理的价值。

参考文献：

1、柴强，房地产估价理论与方法，中国物价出版社

2、美国估价学会，房地产估价（第12版），中国建筑工业出版社

3、国际评估准则委员会，国际评估准则概述，教师用书