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把土地估价的执业风险降到最低

把土地估价的执业风险降到最低

随着我国社会主义市场经济体系的逐步完善,土地市场化程度也在不断提高,越来越多的经济活动需要进行土地估价,这些都促使土地估价行业得到了快速发展。随着市场竞争日趋激烈,对土地估价机构的要求也越来越高,其所承担的责任也越来越大。作为专业性极强的土地评估工作,最大的风险就是估价结果严重偏离客观事实,使估价机构的资质和信誉受到重大损害。

执业风险成因

土地估价执业风险的内涵可以理解为,土地估价结果与土地真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。导致这种偏差的原因主要有以下几个方面:

估价机构和人员原因。估价机构和人员法制观念不强、技术水平不高、缺乏执业道德等都会造成评估值与真实价值的偏离。如估价人员未能正确掌握土地价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配;或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解;或估价人员对评估参数、评估信息资料、价格含义等缺乏正确的把握,导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷。

委托方原因。如委托方未能把待估土地的真实情况告知评估人员,或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成经济纠纷;或隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况,致使估价严重失实。委托方对估价报告使用不当,也容易产生风险,造成经济纠纷。

估价技术和方法原因。在实践中采用的估价方法都是世界通行的成熟估价方法,但是在具体估价过程中,估价人员的技术水平和参数的获取能力不同,在技术运用上存在不确定性,特别是许多因素都要靠估价师的主观判断时更是如此。

法律、经济政策原因。目前我国正处于体制变革时期,政策法规等方面不可预料的变化也会导致土地估价的某些风险。有关政策规定变动频率比较大,而且各地均会根据本地的特点出台不同的规定,这增加了估价的不确定性。另外由于目前我国土地中介领域的法律法规及行业规范缺乏相对的稳定性,使土地估价机构处于一个不确定的环境中。这种不确定就是土地估价行业面临的政策和法律风险,即由于行业管理体制的变革,行业政策的变化及相关领域的政策(如土地开发政策、金融贷款政策)变化等所带来的行业整体风险。

风险防范对策

强化法律意识,严格法律责任。一些土地估价师埋头钻研业务知识,却不会把握是与非、合法与违法以及罪与非罪的界限。作为估价师,必须学习有关民法、经济法、合同法等民事法律知识,也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识。通过学习法律知识,了解所承担的法律责任及违法后果,树立起一道是非界线,是估价师防范执业风险的一项重要措施。

培养土地估价师的法律思维。法律思维是指从法律的视角去观察分析执业相关问题的一种思维。在评估实践中,土地估价师应注意培养以下法律思维:

一是合法性优于客观性。合法性和客观性的高度统一是土地估价工作追求的目标,但在实践中,合法性和客观性往往发生矛盾。合法性原则要求估价人员在进行项目评估时,必须严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事,主观认定事实清楚,证据确凿充分,符合法律程序;客观性则是指估价人员要坚持实事求是的态度,认真进行调查研究,遵循客观、公正的原则,采用科学的方法进行评估,评估结果应有充分的事实依据。在法律诉讼中,土地估价师是否承担法律责任,衡量的标准首先是估价工作是否符合法定程序,其次才考量评估结果是否符合客观事实。所以在评估实践中,估价人员必须在保证程序合法的前提下坚持实事求是,才能有效规避法律风险。

二是程序公正优于实体公正。法律思维强调程序公正与实体公正有冲突时,程序公正要优先实现。评估实践及评估行业管理也要遵循这一思维规则。在执业过程中,未严格遵守独立、客观、公正原则,不执行适当的业务流程,对有关委托方问题未持应有的职业谨慎,或为节省时间而缩小勘查范围和简化执业程序,都会导致土地估价报告出现重大错误。

强化职业道德教育和执业监督。即使估价人员很精通估价理论,有丰富的估价经验,但如果没有良好的职业道德,评估出的价值也不会客观公正。当前土地估价机构和人员的职业道德还存在一些问题,如个别评估机构或评估人员为谋求不正当利益,高评或低评土地价格;有的评估机构及其执业人员不顾能力、水平所限,承担无力承接的评估项目。因此,应借鉴国外的做法,制定“土地估价行业职业道德标准”和“土地估价师守则”,规范土地估价机构和估价师的行为。

其次要强化执业监督。许多估价报告中的差错是由于土地估价师失职或未能对相关人员切实监督而发生的。重大且复杂的委托项目,往往是由多个土地估价师及许多助理人员共同配合来完成的,因而必须加强执业监督,避免由于工作存在重叠或间隙而发生过失。

加强行业自律和规范管理。应当规范土地评估机构,严格审查制度,充分发挥行业学会(协会)的作用,加强行业自律与监督。

1.增强执业独立性。增强执业独立性是保证土地估价师恪守估价原则的前提。在实际工作中,确保土地估价师能够始终如一地遵守独立原则,拒绝接受可能是错误的陈述。

2.推动执业环境的改善。估价中介机构的特殊性要求估价机构和估价师具有高度的诚信意识。当前整个社会诚信普遍缺失,许多中介机构也不例外。要改善估价行业的执业环境,广大估价师必须团结一致,自觉加强行业诚信体系建设,共同遵守行业规范。

3.规范资质管理和日常跟踪管理。目前我国实行土地估价师资格认证制度和估价机构资质管理制度。实行注册登记制度是一个方法,但不是全部手段,应该从多个方面加强并规范对土地估价机构和估价师的资质管理和日常跟踪管理。如建立土地估价师等级制度,初级资格人员必须在取得资格后,在估价机构从事土地估价业务若干年,方可独立从事估价业务,在此基础上设置高级土地估价师和资深土地估价师,使得估价人员不断学习进取,提高自身素质,降低土地估价风险;建立土地估价机构和估价师业绩报告制度,以便管理机构及时掌握估价机构和估价师的业务状态。

完善评估方法、程序和规则。1.筛选评估项目。在接受委托之前,土地评估机构首先应该对委托估价方的背景情况进行多方面了解。如果客户没有良好的声誉,而又对土地面积的增减、对评估结果特殊的要求、产权变动频繁以及权属不明等情况无法自圆其说时,评估机构要加以注意。对于风险较大的项目,或明知有欺诈的项目,应该坚决予以拒绝。

2.认真审查宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。有些土地在评估时产权证还没有过户,或正在办理变更手续,这就需要验证其转让合同、付款凭证等文书,并作必要的调查工作。不得凭主管部门或有关单位出具证明就草率确定权属关系,因为这些单位往往不了解情况或与委托单位在经济上有利害关系。

3.合理计算土地价格。土地评估的风险,大多出在价格计算上。在土地估价时,要认真分析影响土地价格的因素,灵活使用各种土地估价方法,对土地价格作出最准确的判断。合理计算价格,必须做好以下几点:一是及时更新价格信息;二是与委托单位保持密切联系;三是确定恰当的估价基准日。

4.认真撰写评估报告。准确描述、充分使用法律语言也是防范风险的重要措施。

建立保险制度,转移风险。评估机构投保职业责任险是一种国际惯例。在我国,一些地方已经建立了医师职业保险、律师职业保险和注册会计师职业保险等制度。这些实践给建立土地估价师职业保险制度提供了经验。

建立土地估价保险制度,既能有效保障委托人的利益,也能帮助化解评估机构执业风险,更是评估机构规模能力和信誉的体现。根据保险协议,在保险合同有效期内,参保的评估师或评估机构在为委托人提供评估服务的过程中,由于过失造成委托人经济损失,应由被保险人(评估师或评估公司)承担经济赔偿责任的,由保险公司负责部分赔偿。
双击自动滚屏 发布者:hbft 发布时间:2011-08-23 15:51:04 阅读:391次 【字体:
 
 
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